新築アパート経営は、これからアパート経営を始める方にとって、憧れと同時に不安も大きくなります。
そこで、
「新築アパート経営と中古アパート経営の違いは何だろうか？」
「新築アパート経営を成功する秘訣はあるのだろうか？」
と悩んでおられる方はいませんか？
実は、一番の違いは初期投資額の大小による利回りの高低です。
成功の秘訣のポイントは、キャッシュフロー、利回り、建築会社選択、管理会社選択です。
＜目 次＞
１．新築アパート経営と中古アパート経営の違い
新築アパート経営と中古アパート経営の違いを、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら解説します。
１－１．新築アパート経営
新築アパート経営は、所有する土地にアパートを新築し、家賃収入を得て事業を行う不動産経営の一種です。
新築時のアパートは、入居希望者が多く、アパート経営の滑り出しは順調にいく傾向にあります。
新築アパート経営には、三通りの方法があります。
一つ目は、土地から探して購入し、その土地にアパートを新築する方法です。
二つ目は、既に所有している土地に、アパートを新築する方法です。
三つ目は、新築されたアパートを購入する方法です。
三通りの方法の特徴を下表にまとめます。
新築アパート経営を始める目的や自身の保有する資産により、どの方法を選択するのかは異なります。
（間取り：１F：１LDK２戸、２F：２LDK２戸）
１－２．中古アパート経営
一方、中古アパート経営は、既にアパート経営がなされているアパートを購入し、家賃収入を得て事業を行う不動産経営の一種です。
なお、中古アパート経営については、下記の記事をご覧ください。
１－３．新築アパート経営と中古アパート経営の違い
新築アパート経営と中古アパート経営の違いを、メリット・デメリットを比較しながら下表に示します。
メリット・デメリットの違い
＊１ 返済比率
ローン返済比率は、家賃収入に占めるローン返済額の割合です。
なお、新築アパート経営のメリット・デメリットの詳細につきましては、後記します。
２．新築アパート経営に必要な費用
新築アパートは、木造もしくは軽量鉄骨造で建築される場合が一般的となります。
一部に重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートがあります。
２－１．アパート建築費
アパート建築費は、建築構造の違いにより、建築坪単価が大きく異なります。
各建築構造の坪単価の目安を下表にまとめます。
【事例１】
上記の図１と図２の２階建てアパートの延床面積は、215㎡（65坪）あります。 木造の場合と軽量鉄骨造の場合の概算建築費を算出します。
木造の場合、建築坪単価は約60万円／坪となりますので、
60万円 × 65坪 ＝ 3,900万円
軽量鉄骨造の場合、建築坪単価は約75万円／坪
75万円 × 65坪 ＝ 4,875万円
となります。
２－２．アパートの価格帯別供給シェア
不動産投資サイト「ノムコム・プロ」に掲載されている「販売アパート」の、首都圏における価格帯別供給シェアを、新築・中古を問わず表したグラフは、下図の通りです。
（出所：nomu.com/pro）※１
価格帯別シェアで最も多いアパート価格は、5,000万円～１億円以内となります。
２－３．アパート建築時諸経費
アパートを建築する際、様々な諸経費が発生します。
必要な諸経費を下表にまとめます。
アパート建築時諸経費は、アパート建築費の約７％の金額を必要とします。
したがって、アパート経営の総投資額は、
アパート総投資額 ＝ アパート建築費 × 1.07
となります。
ただし、土地の測量費や境界確定費、道路明示費、埋蔵文化財発掘費などが別途必要になる場合、アパート建築時諸経費は、アパート建築費の10％以上になることもあります。
【事例２】
上記の図１と図２の２階建てアパートにおいて、
・木造の概算建築費は、 3,900万円
・軽量鉄骨造の概算建築費は、4,875万円
となりました。
それぞれの建築時諸経費を求めます。
木造の場合、
3,900万円 × ７％ ＝ 273万円
したがって、木造の場合の総投資額は、
3,900万円 ＋ 273万円 ＝ 4,173万円
となります。
軽量鉄骨造の場合
4,875万円 × ７％ ＝ 341万円
したがって、軽量鉄骨造の場合の総投資額は、
4,875万円 ＋ 341万円 ＝5,216万円
となります。
この様に、同じ規模、同じ床面積、同じ間取り、同じ住戸数であっても、建築構造が違えば、1,000万円以上の金額差が生じます。
総投資額の違いが、利回り（実質利回り、ＲＯＩ）に影響します。
３．新築アパート経営のメリット・デメリット
新築アパート経営のメリット・デメリットを解説します。
新築アパート経営を検討する場合、特にデメリットをよく理解し、対策を立てながら進める必要性があります。
３－１．新築アパート経営のメリット
新築アパートのメリットは、
となります。
３－１－１．立地を選択可能
土地から探す場合、アパート経営に相応しい立地を選定することが可能となります。
選定方法を誤らなければ、高い入居率を維持することが可能です。
アパート経営を含めた不動産経営全般にいえますが、立地は最重要項目となります。
いくら利回りが良くても、立地が悪ければ入居率が低くなり、結果として収益を出すどころか赤字になる場合もあります。
３－１－２．ニーズに合ったプラン作成可能
新築する場合、その立地に見合った間取りや設備・器具を計画することが可能です。
（間取り：１DK４戸、１K４戸）
例えば、入居者層として単身のサラリーマンや学生を見込める立地ならば、間取りとして１R、１K、１DK、１LDKを計画しますと、高い入居率を見込めます。
また、新婚や若い夫婦を見込める立地であれば、間取りとして２DK、２LDKを計画しますと、高い入居率を見込めます。
さらに、子供が１～３人いる家族世帯ですと、間取りとして３DK、３LDK、４LDKを計画しますと、高い入居率を見込めます。
下図は、１K、２LDK、３LDKの一般的な間取りの一例です。
特に最新設備や人気の設備が備えられている場合、入居率に大きく影響します。
「全国賃貸住宅新聞」が発表した、2019年から2021年までの３年間における、単身者向け「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」ランキングを下表にまとめます。
単身者向けランキング（出所：全国賃貸住宅新聞）※１
また、 「全国賃貸住宅新聞」が発表した、2019年から2021年までの３年間における、ファミリー向け「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」ランキングを下表にまとめます。
ファミリー向けランキング（出所：全国賃貸住宅新聞）※１
３－１－３．入居者付けをし易い
新築アパートの場合、市場のニーズに合った間取り・家賃設定ができますと、入居者付けは容易になります。
特に新築直後の入居者募集の際には、「新築プレミアム」といい、相場家賃よりも１割前後高く設定しても、満室になる可能性が高くなります。
また、女性の入居希望者が多くなる傾向にあります。
３－１－４．修繕費を抑えることが可能
新築アパートの場合、建物も設備・器具も新品となりますので、アパート経営開始後10年間は、大きな修繕費用は発生しにくくなります。
ただし、築10年目以降に設備・器具が不具合や故障が発生するのに備え、新築当初から修繕積立金として、家賃収入の５％を積立てしておくことが大切です。
３－１－５．ローン金利が安く、融資期間も長い
アパートを建築する場合、大半の人はアパートローンを利用します。
新築アパートであれば、金利が低くなる傾向にあり、融資期間も30年～35年と長く設定することが可能です。
ただし、金融機関による融資審査は、建物の新旧のみでなく、ローン申請者の属性や担保力も評価対象になります。
特に、申請者の属性を重視しますので、属性に疑問点がある場合、新築アパートの場合でも必ずしも金利は低くなりませんので、注意が必要です。
３－１－６．新規入居者全員を家賃滞納保証会社へ登録可能
新規入居者に対して、家賃滞納保証会社への登録を条件として、賃貸借契約を交わすことが可能です。
家賃滞納保証会社は、入居者が万が一家賃を払えなくなった場合、入居者の代わりに家賃を補填してくれます。
入居者全員が、家賃滞納保証会社への登録を済ませますと、大家としては入居者の家賃滞納に対して、安心して対処することが可能です。
３－２．新築アパートのデメリット
新築アパートのデメリットは、
となります。
３－２－１．初期投資額が大きい
土地から購入し、アパートを新築する場合、初期投資額は非常に大きくなります。
したがって、収益を出すことは、家賃設定を高く設定できるなどの好条件が重ならないと困難です。
不動産開発会社や建設会社の中には、土地を仕入れアパートを建築し完成した状態で販売する会社もあります。
（出所：アドバンスパートナーズ株式会社）
３－２－２．利回りが低い
初期投資額が大きくなりますので、利回りは低くなります。
元々土地を所有している人が、そこにアパート建築をする場合、
表面利回り ＝ 家賃収入 ÷ 建築費
の計算式で算出されます。
土地から購入する場合、
表面利回り ＝ 家賃収入 ÷（建築費＋土地購入費）
の計算式で算出されます。
例えば、表面利回りが５～６％の場合、フルローン（投資額の全額をローンで賄う）でアパート経営を行いますと、キャッシュフロー（手残り額）は、マイナスになる可能性が高くなります。
最低限の表面利回りとして、８％以上を確保しませんと、空室が出ればすぐに、キャッシュフローがマイナスになります。
土地から購入する場合、さらに表面利回りは下がります。
具体的な数値は、土地価格により異なりますので一概に言えませんが、仮に土地価格と建築工事費が同じ場合、表面利回りは約半分に下がります。
３－２－３．ローン返済比率が高い
新築アパート経営は、中古アパート経営と比較しますと、初期投資額が大きくなり、金融機関からの借入額も大きくなる傾向にあります。
したがって、毎月のローン返済額も大きくなります。
ローン返済額のリスクを見極める一つの指標として、「ローン返済比率」があります。
ローン返済比率は、家賃収入に占めるローン返済額の割合です。
ローン返済比率を40％以下に抑えますと、アパート経営は安全圏に入ります。
ローン返済比率が60％以上になりますと、アパート経営は危険な状態になります。
３－２－４．家賃発生までの期間が長い
土地の選定・購入手続きから始めますと、アパートを建築して入居者募集を開始し、家賃の入金が始まるまでに１年～１年半の期間が必要になります。
既に土地を所有している場合、家賃の入金が始まるまでに半年から１年の期間が必要になります。
完成した新築アパートを購入する場合、家賃の入金が始まるまでに１～２か月の期間が必要になります。
木造２階建て、敷地面積500㎡未満（開発にかからない）の場合、主な工程上の項目にかかる期間を下表にまとめます。
それぞれのケースで、様々な条件の相違により、期間の長短は発生します。
工程表にて表現しますと、下表の通りです。
３－２－５．竣工（完成）時期が閑散期になる可能性
アパートの竣工（完成）時期が、１月～２月上旬になりますと、２月下旬から３月の繁忙期にかけて入居開始できますので、４月上旬から満室状態でアパート経営を開始できる可能性が高くなります。
しかし、アパートの竣工時期が、３月下旬以降になりますと、入居者開始が４月からとなり、空室が残る状態でアパート経営を開始する可能性が高くなります。
アパートの竣工時期を、確実に１月～２月上旬になるように、着工時期を調整する必要があります
なお、新築や中古を問わず、アパート経営のメリット・デメリットについては、下記の記事をご覧ください。
４．新築アパート経営を成功させる４つの秘訣
新築アパート経営を成功させるには、４つの秘訣があります。
１．キャッシュフローの割合を30％以上確保
２．ＲＯＩ（投資収益率）を良くする
３．複数の専門会社の企画・見積を比較
４．良質な管理会社の選択
４つの秘訣を理解し実行することで、新築アパート経営の成功は、ぐっと近づきます！
４－１．キャッシュフローの割合を30％以上確保
アパート経営の状態は、キャッシュフロー（手残り額）の割合により、判別することができます。
キャッシュフローは、家賃収入からローン返済額と必要経費を差し引いた手残り額です。
新築アパート経営の成功の目安は、キャッシュフローの割合が30％前後を確保できることです。
空室率を10％見込んでいるのであれば、キャッシュフローの割合は20％でも良いです。
そのためには、特にＲＯＩ（投資収益率）を良くする必要があります。
なお、キャッシュフローの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
４－２．ＲＯＩ（投資収益率）を良くする
新築アパートの経営状態を数字で把握するには、利回り（表面利回り、実質利回り、ＲＯＩ）の中でも、特にＲＯＩを良くする必要があります。
理由は、支出の中で一番大きな額は、ローン返済額であるからです。
一般的に、ローン返済額は、家賃収入の40％～60％の割合を占めます。
４－２－１．ＲＯＩの計算式
ＲＯＩの計算式は、下記の通りです。
ＲＯＩ＝（家賃収入―必要経費―ローン返済額）÷（建築工事費＋建築時諸経費）
ここで、家賃収入や必要経費、ローン返済額は、年間の金額を使用します。
ＲＯＩを算出する簡略式として、
ＲＯＩ＝（0.8×家賃収入―ローン返済額）÷（1.07×建築工事費）
を利用しても大差はありません。
必要経費は、家賃収入の約20％を占め、建築時諸経費は建築工事費の約７％となるからです。
ちなみにＲＯＩ＝０がアパート経営の損益分岐点となります。
【事例３】
図１、図２の木造２階建て１LDK４戸のアパートにおいて、
・建築工事費 ：3,900万円
・建築時諸経費： 273万円（建築工事費の７％）
・総投資額 ：4,173万円（3,900万円＋273万円）
・年間家賃収入： 312万円（6.5万円／戸、26万円／月）
・必要経費 ： 62.4万円（家賃収入の20％）
・自己資金 ： 673万円（建築工事費の10％＋建築時諸経費相当）
・借入金 ：3,500万円（4,173万円―673万円）
・ローン返済額： 155万円（金利：２％、融資期間：30年）
の場合、ＲＯＩは？
ＲＯＩ＝（312万円―62.4万円―155万円）÷（3,900万円＋273万円）× 100
＝ 2.3％ ＞ ２％
＝ 2.3％ ＜ ３％
キャッシュフロー＝（312万円―62.4万円―155万円）÷312万円 × 100
＝ 30.3％ ＞ 20％
４－２－２．ＲＯＩの目安
ＲＯＩの目安は、地域により異なります。
大都市部、大都市部郊外、地方都市により、確保すべきＲＯＩの数値は異なります。
新築アパート経営初心者が目指すべきＲＯＩの目安は、建築工事費の大小と空室率の高低に関係します。
【事例３】の場合、ＲＯＩ＝2.3％となりますので、大都市部や大都市郊外であればクリアしており、投資しても良いという判断になります。
しかし、地方都市の場合、３％以下となりクリアしていません。
地方都市は、空室率が高くなる傾向にありますので、ＲＯＩを高めに設定する必要があります。
その場合は、
・自己資金を増額してローン借入額の減少を図り、ローン返済額の減少
・金利のもっと安い金融機関をあたり、ローン返済額の減少
などを試みて、ＲＯＩが３％以上になるよう努めます。
それでもクリアできない場合、建築計画の見直しも含めて検討する必要があります。
なお、利回りの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
４－３．複数の専門会社の企画・見積を比較
アパートの新築工事は、大手ハウスメーカーや建設会社、地元の工務店など、様々な業者が取り扱います。
新築アパートの企画を練る場合には、複数の業者に企画書や見積書の提示を依頼し、比較検討する必要があります。
決して、１社のみの検討で進めないようにすることが肝要です。
４－３－１．タウンライフ土地活用（アパート経営特集）
【タウンライフ土地活用(アパート経営特集)】は、全国の優良企業から、あなたの土地の最適な活用方法を、無料で一括提案できるサービスです。
大手ハウスメーカーや建設会社、不動産会社の中から数社を選択し、
・「土地活用プラン」
・「費用・見積り」
・「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができます。
４－３－２．会社選びにチェックポイント
武蔵コーポレーションの大竹義武氏が、著書「「アパート事業」による資産形成入門」の中で、
「不動産会社選びのチェックポイント」
を掲載しています。
筆者は、「これは良い」と感じましたので引用します。
【不動産会社選びのチェックポイント】
□ 物件の事情を理解しているか？
（売主の属性・売却理由・家賃設定・大規模修繕履歴・入居者属性など）
□ 現地を見て紹介しているか？
□ 物件周辺の土地勘を持っているか？
□ メリットのみでなく、デメリット（リスク）も説明しているか？
□ 担当者自身に不動産投資の経験があるか？
□ 販売後の賃貸管理を行っているか？
□ 違法な取引（二重契約など）を持ちかけてこないか？
□ 地方銀行、信用金庫との取引（自社借入）があるか？
□ 専門家（税理士、弁護士、建築士）を抱えているか？
□ 「お客様の声」をホームページなどに掲載しているか？
４－４．良質な管理会社の選択
筆者は、当ブログ「アパート経営ラボ」におきまして、自主管理をすすめています。
しかし、所有するアパートが遠方にあるなどの理由により、管理会社に管理委託をせざるを得ないケースもあります。
その際、管理会社の選択は、非常に重要です。
管理会社の管理品質が、アパート経営に直接影響を与えるからです。
武蔵コーポレーションの大竹義武氏が、著書「オーナー社長のための収益物件活用術」の中で、
「優良な管理会社選びのチェックポイント」
を掲載しています。
筆者は、「これは良い」と感じましたので引用します。
【管理会社選びのチェックポイント】
□ 管理実績 管理戸数2,000戸以上・入居率90％以上
□ 管理と仲介が分離しているか？（首都圏）
□ エリア内のシェアが一番か？（地方都市）
□ 収益物件の売買のノウハウがあるか？
□ 管理会社（担当者）との相性
管理会社の中には、管理と仲介を併せ持つ不動産仲介管理会社もあります。
物件の管理を委託する場合、管理に特化した不動産管理会社に委託することをおすすめします。
理由は、不動産仲介管理会社に委託しますと、自社の都合で入居者を決める会社も中にはあるからです。
管理に特化した不動産管理会社の場合、大家の立場で入居者を決める環境下にあるからです。
５．まとめ
以上、
１．新築アパート経営と中古アパート経営の違い
２．新築アパート経営に必要な費用
３．新築アパート経営のメリット・デメリット
４．新築アパート経営を成功させる４つの秘訣
について解説しました。
新築アパート経営と中古アパート経営のメリット・デメリットの違いは、下表の通りです。
メリット・デメリットの違い
また、新築アパート経営を成功させるには、４つの秘訣があります。
１．キャッシュフローの割合を30％以上確保
２．ＲＯＩ（投資収益率）を良くする
３．複数の専門会社の企画・見積を比較
４．良質な管理会社の選択
新築アパート経営のメリット・デメリットを見極めながら、４つの秘訣を理解し、実行されることをおすすめいたします。
６．お役立ち情報案内
アパート経営に関するお役立ち情報を案内します。
あなたのアパート経営を成功へと導くために、上手に活用してください。
６－１．【タウンライフ土地活用(アパート経営特集)】無料/申込
◆サービス概要◆
全国の優良企業から、あなたの土地の最適な活用方法を、一括提案できるサービスです。
・積水ハウス
・大和ハウス
・セキスイハイム
・旭化成
・三井ホーム
・東建コーポレーション
・生和コーポレーション
・大成ユーレック
など、約200社が参加
※アパートの土地活用に特化しております。
アパート建築、マンション建築、駐車場経営など、各不動産会社の
・「土地活用プラン」
・「費用・見積り」
・「建築後のアフターサービス」
を受け取ることができます。
◆メリット◆
●複数社のプランや見積額を無料で一括比較できる！
●あなたの土地にピッタリの活用方法の提案が受けられる！
●信頼できる経営事業のパートナーが見つけられる！
６－２．【不動産投資ローン】の借入可能額・借り換えオンラインサービスのINVASE
◆サービス概要◆
「INVASE（インベース）」は、
・不動産投資ローン
・アパートローンの 借り換え
をプロにお任せできる投資用ローンコンサルティングサービスです。
新規に不動産投資を始める方に、物件を決める前に借入可能額がわかる バウチャーサービスも提供しております。
◆メリット◆
【新規に始められる方】
＜１＞物件を決める前に借入可能額がわかる
＜２＞借入可能額とユーザー意向に沿った厳選した不動産会社から提案を受けられる
＜３＞借入可能額がわかるので自分のおえるリスクがわかって堅実に投資を始められる
ヤフーグループ、マネックスグループが出資する安心できるサービス
◆対象となる方◆
・これから不動産投資を始める方
・不動産投資ローンが借りられるか心配な方
・不動産投資を始めたいけど、どの不動産会社を選んでいいかわからない方
・借り換え
・ 不動産投資ローン（アパートローン）借りている方。
特に、見直しメリットの多い方は、下記３つに当てはまる方
・2013年以前に物件を購入している方
・現在金利が2％以上の方
・元本が1,500万円以上の方
７．参考・引用Ｗｅｂサイト
※１ 「不動産投資の最新動向」
Nomu.com/pro
https://www.nomu.com/pro/trend/first/20180508.html
※２ 「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」2021人気設備ランキング
全国賃貸住宅新聞
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