土地活用の種類と活用方法は？なぜアパート経営が選ばれるのかを解説

2021年12月25日2022年1月20日

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土地活用には、アパート経営以外にも様々な方法があります。

「土地活用には、どの様な種類・方法があるのだろうか？」
「それぞれの土地活用には、どの様なメリット・デメリットがあるのだろうか？」
「アパート経営がなぜ選ばれるのだろうか？」

と、悩んでおられる方はいませんか？
実は、どの土地活用を選択するかは、自身の経営姿勢に依ります。

この記事は、不動産コンサルタントの平野が作成します。
・職歴：不動産コンサルティング：26年
・実績：アパート・マンション・戸建て賃貸経営：15年
・資格：一級建築士、一級土木施工管理技士、宅地建物取引士、測量士
詳しくはプロフィールをご覧ください。

この記事では大きく分けて次の５つについて詳しく解説していきます。
１．土地活用の種類
２．土地活用の方法やメリット、デメリット
３．アパート経営が注目される理由
４．アパート取得の方法
５．アパート経営の手順

ポイントは、収益性と参入障壁、バランスの良さを考慮することであり、それらを満たすのがアパート経営です。

＜目　次＞

１．土地活用の種類

土地活用には、様々な種類があります。

１－１．賃貸型・信託型・借地型

土地活用の主な分類として、賃貸型・信託型・借地型があります。

＊信託
自身の資産を、信頼できる人や法人に託し、自身が決めた目的に沿って運用・管理してもらうこと

１－２．賃貸型・信託型・借地型の土地活用の特徴

賃貸型・信託型・借地型の特徴を、収益性・リスク・初期費用・参入障壁の観点で比較しますと、下表の通りです。

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２．土地活用の方法やメリット、デメリット

賃貸型・信託型・借地型について、それぞれの具体的な土地活用方法について解説します。

２－１．賃貸型の土地活用

賃貸型の土地活用は、建築コストを要し、空室・家賃滞納などのリスクがありますが、収益性や節税効果が高いというメリットがあります。
管理方法には、自主管理・管理委託・一括借上げがありますが、その内容をまとめますと下表の通りです。

賃貸型の土地活用の具体的な方法は、下記の通りです。
・アパート経営・マンション経営
・戸建て賃貸経営
・駐車場経営：月極駐車場、コインパーキング
・商業系施設経営
・オフィスビル経営
・トランクルーム経営
・コインランドリー経営
・医療系施設経営
・介護系施設経営

以下にそれぞれの土地活用方法のメリット・デメリットなどを解説します。

２－１－１．アパート・マンション経営

アパート・マンション経営の概要やメリット・デメリットを解説します。

２－１－１－１．アパート経営の概要

アパート経営は、建物１棟を取扱います。
建物１棟につき、約６戸～10戸の賃貸住戸で構成されるのが、一般的です。
建物構造は、木造か軽量鉄骨造のケースが大半です。
建物階数は、１階～３階建てが大半です。
間取りは、１R、１K、１DK、１LDK、２DK、２LDK、３LDKなど様々です。
それらの住戸を賃借人に貸出し、家賃収入により事業を行います。

土地所有者の場合、立地がアパート経営に適すれば、新築して始めるケースがあります。
中古アパートを購入し、自主管理や不動産管理会社に委託して、アパート経営を始めるケースもあります。

２－１－１－２．マンション経営の概要

マンション経営は、分譲マンションの１戸～数十戸を取扱います。
建物構造は、鉄筋コンクリート造（RC造）か鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のケースが大半です。
建物階数は、３階～10階建てが大半です。
都心部になりますと、25階建て以上のタワーマンションの中から１住戸を取扱う方もおられます。
間取りは、アパート経営と同様に、１K、１DK、１LDK、２DK、２LDK、３LDKなど様々です。
それらの住戸を賃借人に貸出し、家賃収入により事業を行います。

２－１－１－３．アパート・マンション経営のメリット・デメリット

アパート・マンション経営のメリット・デメリットは、下表の通りです。

なお、アパート経営とマンション経営の違いは、下記の記事をご覧ください。

２－１－２．戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、一戸建て住宅を建てて賃貸し、家賃収入を得る土地活用方法です。

メリットは、駐車場があれば、最寄り駅から遠くても、入居者が見込める点です。
また、ペット可にしますと、家賃設定を比較的高くしても、入居者を見込める点です。
さらに、狭小地や変形地でも戸建て住宅であれば、建築可能です。

デメリットは、入退去時のメンテナンス費用が、アパート・マンションと比較しますと高くなる点です。
経年劣化による壁紙や天井材・床材のメンテナンスは、オーナー側の負担となります。
新築の場合、戸当たりの投資額が大きくなる点です。

最近の傾向として、古家を安く仕入れて最低限度のリフォーム工事を施し、戸建て賃貸経営を始める人が、にわかに増えています。

築古戸建ての詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

２－１－３．駐車場経営

駐車場経営には、月極駐車場やコインパーキングがあります。

２－１－３－１．月極駐車場

月極駐車場は、駐車スペースを賃貸し、毎月駐車料金を得る土地活用方法です。

メリットは、初期投資額が小さくて済む点です。
初期投資額が小さい分、利回りは高くなります。
アスファルト舗装や砂利舗装を施し、１台１台の駐車スペースをマーキングやロープ張りなどで区割りし、番号を付けます。
車ごとに駐車位置が決まっていますので、精算機やロック板などは不要です。

デメリットは、節税対策にはならない点です。
相続税評価は、建物などを建てませんので、100％評価となります。
固定資産税・都市計画税も、住宅などを建てませんので、減税措置はありません。

２－１－３－２．コインパーキング

コインパーキングは、駐車スペースを時間単位で賃貸する土地活用方法です。
高い稼働率を維持できれば、駐車料金収入は月極駐車場と比較して、格段に上がります

メリットは、車一台分の駐車スペースがあれば、始めることができます。
また、狭小地や変形地でも始めることができます。
さらに、初期投資額は、月極駐車場の初期投資額に精算機やロック板をプラスして設置するだけで済み、小さくなります。

デメリットは、月極駐車場と同様に節税対策にはならない点です。

２－１－４．商業系施設経営

貸店舗経営は、出店テナント側が必要とする建物・設備を建築・設置し、そのスペースを賃貸して家賃を得る土地活用方法です。

出店テナントとしては、
　・コンビニエンスストア
　・ファミリーレストラン
　・ファーストフード店
　・ドラッグストア
などがあります。

また、小規模スペースでも出店可能な、花屋・立ち食い店・立ち飲み屋などがあります。

メリットは、家賃設定を住宅と比較して高くすることができる点です。
立地が良ければ、土地の大小関係なく、始めることができます。

デメリットは、出店テナントの業種によっては、売上が目標額を下回りますと、すぐに撤退する点です。
また、郊外型店舗の場合、駐車台数が売り上げに影響しますので、大きな敷地が必要になります。

２－１－５．オフィスビル経営

オフィスビル経営は、オフィスビルを建築し、入居者となる企業や団体から家賃を得る土地活用方法です。
管理運営は、専門性を有するため、専門管理会社に委託するか、一括借り上げにするケースが多くなります。

メリットは、住宅などと比較しますと、家賃相場は格段に高くなる点です。
また、テナントが付きますと、長く入居するケースが一般的となります。
さらに、オフィスビル内部設備も、空調や上下水道、照明、電気通信、セキュリティ設備が整っていれば大丈夫です。
部屋内の内装や机・椅子などは、テナント側が整備するのが一般的です。

デメリットは、テナント側は、最寄り駅から近い立地を求められるため、対象地は限られます。
また、建築費は高くなりますので、初期投資額も高くなります。
さらに、テナントが退去しますと、次のテナントが入るまでの期間が長くなる点です。
コロナ禍の影響によりリモートワークが普及し、オフィスビルの需要が減少している点です。

２－１－６．トランクルーム経営

トランクルーム経営は、土地や建物内に0.5坪～３坪までの大きさで区割りした収納スペースを設置し、物置として賃貸する土地活用方法です。

住宅やオフィスビル、貸店舗、駐車場の場合、空室・空車対策の一つとして、トランクルームを採用するケースが少なくありません。
特にマンション密集地やオフィスビル密集地の中に、所有する建物がある場合、需要が見込まれます。
また、トランクルーム専門業者とフランチャイズ契約を締結し、そのノウハウを活かして経営を行う方法もあります。

トランクルーム経営の形態として、屋外型と屋内型とがあります。

２－１－６－１．屋外型トランクルーム

郊外に利用されていない土地を所有している場合、トランクルームを設置することにより、屋外型のトランクルームを始めることができます。
中古のコンテナを改装した形態のトランクルームがよく見かけられます。
ただし、電気が通っていない土地の場合、空調設備を設置することができず、換気ができません。
したがって、物品によっては、カビが発生し腐る可能性があります。
利用者に対し、注意して利用を促すなどの周知徹底が必要です。

２－１－６－２．屋内型トランクルーム

空室となっている建物を所有している場合、建物内の空室部分にトランクルームを設置することにより、屋内型のトランクルーム経営を始めることができます。
ただし、空調設備を設置することで、換気を良くする必要性があります。
理由は、屋内の湿度が高くなりますと、物置の中の物品にカビが発生する可能性があるからです。

メリットは、屋外型や屋内型の場合でも、住宅などと比較して、初期投資額が安く収まる点です。
また、水回りが不要となり、維持管理費が安くなります。
さらに、入居は人ではなく物品ですので、クレーム・トラブルが少なくなります。

デメリットは、住宅同様に空室リスクや家賃滞納リスクがある点です。
都市計画法で規定する用途地域によっては、トランクルームを設置できないケースがありますので、確認が必要です。

２－１－７．コインランドリー経営

コインランドリー経営は、建物内に大小様々な洗濯機や乾燥機などを設置し、有料で貸し出す土地活用方法です。
自宅の洗濯機では、対応できない洗濯物などが利用されるケースが多いです。
また、靴専用の洗濯機などが設置されているコインランドリーもあり、需要が多いです。
洗濯物を容易に持ち込める駐車場がありますと、需要が増加します。

メリットは、24時間稼働が可能です。
住宅密集地であれば、出店が見込める点です。

デメリットは、ガス代などのランニングコストが高くつく点です。
また、機械が故障した際、迅速に対応できるシステムの導入が必要になる点です。

２－１－８．医療系施設経営

医療系施設経営は、クリニックや総合医療ビル（各種病院・クリニック、調剤薬局などを集約）を建築し、開業したい個人医院や医療法人、医療コンサルティング会社に賃貸する土地活用方法です。

メリットは、賃貸料を高く設定できますので、利回りが良くなる点です。
一度入居すれば、入居期間は長期になります。

デメリットは、開業医や医療法人などが開設希望する立地でないと誘致できない点です。
また、比較的大きな土地が必要になる点です。
さらに、様々な医療設備・機械を設置する必要性がありますので、それらの積載荷重に耐える仕様の建築物が必要となり、建築費は高くなります。

２－１－９．介護系施設経営

介護系施設経営は、建物を建築し、介護事業者に建物を一括借り上げ方式（リースバック方式）で賃貸する土地活用方法です。

介護系施設には、多くの種類が存在し、
・サービス付き高齢者向け住宅（以下、サ高住）経営
・老人ホーム経営
・デイサービス経営
・グループホーム経営
などがあります。

各介護系施設により、提供されるサービスが異なります。
また、各介護系施設の条件に適合する建物の規模や設備内容、施設供給の総量規制（行政による建築規制）などが異なります。

メリットは、少子高齢化が進んでいますので、需要の増加が確実です。
介護系施設が不足の状況であり、安定した収益性となります。
特に、サ高住建設は、条件を満足しますと、補助金や助成金を受けることができます。
また、最寄り駅から遠い立地であるとしても、需要を見込むことができ、収益性を期待できる点です。

デメリットは、介護業務を支援する設備・器具などを設置する必要性があり、初期投資額が大きくなる点です。
また、比較的大きな土地が必要になる点です。

医療機関が近隣に存在し、高齢者が多い地域では、介護系施設経営は、おすすめの土地活用方式となります。

２－２．信託型の土地活用

信託型土地活用の特徴は、信託銀行やディベロッパーの資金やノウハウを活用し、土地の収益化を図るものです。
自身で資金調達をして建物を建築し、収益化を図ることに対して不安があり、自信が無い方にとっては有効な方法です。
ただし、信託先の事業者が、収益性の精査や収益配分の調整を厳しく行いますので、収益は少なくなります。
ローリスク・ローリターンの土地活用方法です。
信託型土地活用の方法には、等価交換と土地信託があります。

２－２－１．等価交換

等価交換は、土地をディベロッパーなどに譲渡（売却）して建物を代行して建築してもらい、土地の価値に相当する建物の一部分の所有権を得る土地活用方法です。

等価交換のメリットは、初期投資額が不要であり、税制上の優遇点が多い点です。
マンションやオフィスビル、商業系施設の建築費は、全てディベロッパーが負担します。
また、ディベロッパーのノウハウを導入できますので、リスクも小さくなります。
さらに、相続税や譲渡所得税などの軽減措置を受けることができます。

デメリットは、ディベロッパーが提示する事業計画書を鵜呑みにすると、結果として損をする可能性があることです。

その対策として、ディベロッパー1社だけに依頼するのではなく、少なくとも3社に依頼して公平に競争させることが重要です。
提示される事業計画書を比較・検討しながら、最善策を選択するのが賢明といえます。

都市部において最寄り駅に近いなどの条件の良い土地を所有している場合、等価交換を利用する価値はあります。

２－２－２．土地信託

土地信託は、土地を信託銀行や信託会社に預託して活用してもらい、収益を調整して信託配当金を得る土地活用方法です。
土地信託を行う際、信託会社や信託銀行と信託契約を締結します。
その際、信託登記が行われ、土地の所有権が信託会社に移ります。
依頼者は、信託受益権を得ることとなり、収益から経費などを差し引いた利益の中から信託配当金を得ることができます。

メリットは、信託銀行や信託会社側が建築費を負担しますので、初期投資額は不要です。
また、信託銀行や信託会社のノウハウを活用することができますので、リスクは小さくなります。

デメリットは、土地所有権は無くなり、信託受益権という権利を保有することになります。
したがって、相続が発生した場合、土地所有権ではなく信託受益権が相続されます。
また、信託会社の能力が低い場合、赤字経営が続き、信託配当金すら得ることができない可能性があります。
最悪の場合、土地を売却処分する可能性もあります。

その対策として、信託会社1社だけに依頼するのではなく、少なくとも3社に依頼して公平に競争させることが重要です。
提示される事業計画書を比較・検討しながら、最善策を選択するのが賢明といえます。

２－３．借地型の土地活用

借地型土地活用には、定期借地があります。
定期借地は、一定期間、土地を賃貸して借地料金を得る土地活用方法です。
定期借地権は、平成4年8月に施行された「借地借家法」により生じました。
それまでの普通借地権は、借地人の希望により借地契約を更新することが可能であり、貸地が事実上戻ってこないという事態になっていました。
しかし、定期借地権は、当初に定めた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新は無くなります。

定期借地のメリットは、手間が不要になる点と、借主が見つかり易い点です。
また、土地に建物を建築する場合、費用負担は借主が行いますので、初期費用はほとんどかかりません。
貸主の費用負担は固定資産税・都市計画税だけとなります。
さらに、契約期間満了後には、普通借地権と異なり、借主は原状回復を行い貸主に土地返却する必要があります。

デメリットは、収益性は低くなります。

定期借地権には、3種類のタイプがあります。

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３．アパート経営が注目される理由

アパート経営が注目される理由として、
　・土地活用方法の特徴
　・相続税課税対象者の増加
　・収益増加の仕組み
などがあります。

３－１．土地活用方法の特徴

上記の「１．土地活用の種類」において解説しましたが、土地活用の種類として、賃貸型・信託型・借地型の土地活用があります。
それぞれの特徴は、下表の通りでした。

アパート経営は賃貸型の土地活用となります。
賃貸型の土地活用は、収益性が高く、リスクは中ほど、初期費用が高く、参入障壁の低い土地活用です。
特に、収益性が高く、参入障壁の低い点が、賃貸型土地活用が選択されやすい理由です。

また、賃貸型の土地活用の中にも、上記で解説した様々な活用方法があります。
それらを、収益性・節税効果・リスク・手軽さという指標で比較しますと、下表の通りです。

アパート経営は、バランスの良い土地活用方法となり、その結果として注目度が高くなります。

３－２．相続税課税対象者の増加

相続税は、2015年（平成27年）１月１日より相続税法が改正され、それに伴い増税されました。
国税庁は、毎年相続税の申告状況のデータを発表しています。

３－２－１．相続税の申告実績（※１）

改正前年までは、4.4％の被相続人に課税されていましたが、改正後には8.0％と約２倍の被相続人に課税されるようになりました。
その後年々、課税割合、相続税納税額は増加しています。

相続税の申告推移その１（出所：国税庁） — Δ相続税の申告推移その１
（出所：国税庁）※１

相続税の申告推移その２（出所：国税庁） — Δ相続税の申告推移その２
（出所：国税庁）※１

３－２－２．相続税の課税対象者増加の原因

相続税法改正により、基礎控除額が４割減少したことに起因して課税対象者が増加しました。
例えば、法定相続人が３人（妻と子供２人）のケースでは、相続税法改正前と改正後の基礎控除額の違いを下表にまとめますと、

となります。
６割に課税対象額が引き下げられたことにより、課税対象者が約２倍に増加しました。
したがって、相続税対策を行う必要性のある人が急増し、相続税対策に有効なアパート経営が注目を集めました。

３－２－３．アパート経営が相続税対策に有効な理由

土地の相続税評価は、路線価方式で評価され、地価公示価格の約80％の価格となります。
また、土地にアパートを建て賃貸しますと貸家建付地評価となり、土地評価額はさらに21％（借地権割合70％×借家権割合30％）下がります。

借地権割合が60％の場合、土地評価額は、60％×30％＝18％下がります。

建物の相続税評価は、固定資産税評価が使われ、一般的に建築工事費の40％～50％の評価になります。
また、アパートのように賃貸されている場合、建物の相続税評価額は、さらに30％（借家権割合）下がり、70％の評価となります。

以上をまとめますと、下表の通りです。

土地、建物を合わせますと、相続税評価は約50％まで落ちます。
現金・有価証券の相続税評価は100％となりますので、この差は歴然です。

なお、相続税の詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。

３－３．アパート経営の収益構造

アパートの収益は、
　・インカムゲイン（家賃収支）
　・キャピタルゲイン（売買差益）
によります。

アパート経営のノウハウ・スキルを習得しますと、自主管理ができます。
自主管理ができますと、インカムゲイン・キャピタルゲインの両者をプラスにすることができます。
そのことも、アパート経営が注目を集める一つの理由です。

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４．アパート取得の方法

アパート取得の方法として
　１．中古アパートを購入
　２．新築アパートを購入
　３．所有する土地にアパートを新築
　４．土地を購入してアパートを新築
のケースがあります。

４－１．中古アパートを購入

中古アパートは、
・築１年を経過したアパート
・一度売買され、名義変更がなされたアパート
です。

中古アパートの購入は、不動産会社を通して行われるのが一般的ですが、その際に仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は、下表の通りです。

４－１－１．中古アパートを購入するメリット

中古アパートを購入するメリットは、新築アパートを購入するよりも、購入価格が安くなります。
購入価格が安くなりますと利回りが高くなり、投資金額の回収を早くすることができます。
また、入居者が既にいますので、購入直後に収益を上げる物件が大半となります。

４－１－２．中古アパートを購入するデメリット

中古アパートを購入するデメリットは、築年数が長くなる分、経年劣化が進み、修繕費用がかさむ点です。
酷い場合には、雨漏りや上階からの水漏れなどが発生している可能性がありますので、事前確認・調査が必須となります。
また、経年劣化が進む分、入居者募集が困難となり、家賃設定も下げる傾向にあります。
さらに、不動産投資ローンの借入期間が、築年数に影響され、短くなります。

４－１－３．中古アパート購入時のポイント

中古アパートの購入時に配慮すべきポイントは、併せて出口戦略（売却戦略）も考えておくことです。
そのため、築年数に配慮する必要があります。

余談ですが・・・

筆者の場合、築20年前後の物件を購入し、築30年前後で売却する戦略を立てています。
理由は、築20年になりますと、経年劣化による価格下落は、ほぼ収まります。
したがって、建築費の50％～60％を目標に買付証明書を入れ、受け入れられれば購入します。
結果として利回りが高くなりますので、出口戦略の幅が広がります。

そこから約10年前後、自主管理にて運営し、入居者層や入居率、建物状況の改善を図り、出口戦略を有利に導きます。
売却時には、キャピタルゲイン（売買差益）を確実にプラスにして、１棟のアパート経営を完了します。

４－２．新築アパートを購入

新築アパートは、
・一度も売買され名義変更されていない築１年以内のアパート
・建築中で数か月以内に竣工するアパート
です。

事業主から直接購入しますと、不動産仲介手数料は不要です。
しかし、事業主ではない不動産仲介会社を通して購入しますと、不動産仲介手数料は発生します。
不動産仲介手数料の限度額は、上表の通りです。

４－２－１．新築アパートを購入するメリット

新築アパートを購入するメリットは、当分の間、修繕費用が発生する可能性が低いことです。
また、不動産投資ローンの借入期間が最長期間（30年～35年）に設定され易くなりますので、ローン返済額を抑えることができます。
新築時の入居者募集は、比較的容易になり、家賃設定も相場よりも高くできます。

４－２－２．新築アパートを購入するデメリット

デメリットは、初期投資額が大きくなりますので、利回りは低くなります。
入居者ゼロからのスタートとなりますので、入居者募集時の手間暇が、戸数分かかります。

４－３．所有する土地にアパートを新築

相続や贈与、過去に購入したなど、所有する土地にアパートを新築する場合、建築目的・建築規模・建築構造・建築予算・想定入居者層などを決める必要があります。
それらを決める際、周辺の競合物件や相場家賃、入居率などの調査（マーケティング）を行い、データに基づき、事業計画を作成する必要があります。

この部分を疎かにして事業計画を立てますと、
・金融機関によるアパートローンの審査を通過できない事態
・建築後に入居者募集に大苦戦する羽目
に陥りますので、注意が必要です。

４－３－１．所有する土地にアパートを建築するメリット

メリットは、アパート建築の目的や、その立地に適合する事業計画書を立案することができます。

自身で事業計画書の作成が困難な場合、ハウスメーカーや土地活用会社などに依頼して作成してもらうことができます。
その際、少なくとも３社以上に依頼して、公正に競争させることが大切です。
依頼する会社に、競合他社の存在を意識させますと、会社本位の事業計画書ではなく、顧客本位の事業計画書を作成するようになります。
充分に練った事業計画書に基づいたアパート建築を行いますと、建築時点においては、周辺の競合物件よりも有利な立場に立てる可能性が高くなります。

４－３－２．所有する土地にアパートを建築するデメリット

デメリットは、事業計画書作成には、相当な手間暇を要します。
課題が多ければ、半年から１年かかることもあります。

着工時期を間違えますと、入居者募集最適期間（２月～３月）までの建物完成ができなくなります。
そうなりますと、入居者募集に支障をきたし、満室にできなくなる可能性があります。
建築構造による工事期間の違いを把握し、工程調整を行ないながら、着工時期を考慮する必要があります。

立地が、埋蔵文化財地域内にありますと、必ず試掘が必要になります。
試掘して、遺跡など何も出てこなければ、そのまま建物の着工となります。
万が一、試掘をして遺跡や出土品がある場合、埋蔵文化財法の規定により本格的な本掘が始まります。
その費用は全て、アパート建築主の負担となりますので、資金計画に狂いが生じることもあります。
遺跡・出土品の内容にもよりますが、本掘期間は、１か月～半年に及ぶこともあり、工程にも狂いが生じます。

着工した際、造成中に過去の建物の基礎や浄化槽などの地下埋設物が出てくるケースがあります。
アパート建築に支障となりますので、地下埋設物の解体・撤去費用が別途生じ、資金計画に狂いが生じることもあります。

４－４．土地を購入してアパートを新築

土地を購入してアパートを新築する場合、アパートに最適な立地を探すところから始めますので、より自由度が高くなります。
その分、土地購入費が加算されての事業計画書の立案が必要になりますので、入念な作業を要します。
そもそも土地購入してまでのアパート建築の目的を、明確にする必要があります。

４－４－１．土地を購入してアパートを新築するメリット

メリットは、マーケティング調査（相場家賃、入居者層、入居率、競合物件など）に基づき、アパートの立地に適合する土地探しから始めますので、入居に関するリスクは小さくなります。
相続税対策が目的で、多額の金融資産を不動産に転換し、相続税評価額を下げるという理由の場合、購入する土地も新築するアパートも相続税評価額を大きく下げることができますので、成立します。

４－４－２．土地を購入してアパートを新築するデメリット

デメリットは、土地購入費が、かかりますので、初期投資額が最高に高くなり、利回りは益々低くなります。
土地購入費だけでも、自己資金で賄う必要性が生じます。
土地購入費もローンで賄った場合、入居率が高く維持できたとしても、アパートローン返済が滞りなくできるのかという心配は付きまといます。
ましてや、入居率が下がった場合、ローン返済ができなくなる可能性が高くなります。

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