政府の誘導もあり、民間企業においては、本業以外にも副業が大っぴらになされるようになりました。
一方、公務員の場合、副業は国家公務員法や地方公務員法により禁止されています。
そこで公務員の中には、
「アパート経営は、公務員でも可能なのだろうか？」
「アパート経営を行う際、違法にならない条件があるのだろうか？」
と悩んでおられる方はいませんか？
実は、規定されている範囲内であれば、アパート経営を公務員が行うことは可能です。
ポイントは、５棟10室未満、家賃収入は500万円未満の範囲内においてアパート経営を行い、自主管理で行わないことです。
＜目 次＞
１．アパート経営は公務員でも可能
公務員が副業をしますと、国家公務員法や地方公務員法に抵触することになり、懲戒免職処分を受ける可能性があります。
しかし、公務員でも、規定された範囲内でのアパート経営は、可能です。
先ずは、公務員が副業禁止と規定する法律を紐解くところから解説を始めます。
１－１．公務員の副業禁止を規定する法律
１－１－１．国家公務員法：第103条；私企業からの隔離
国家公務員法第103条の一部を抜粋します。
国家公務員法第百三条（私企業からの隔離）
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
② 前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。
③ 営利企業について、株式所有の関係その他の関係により、当該企業の経営に参加し得る地位にある職員に対し、人事院は、人事院規則の定めるところにより、株式所有の関係その他の関係について報告を徴することができる。
④ 人事院は、人事院規則の定めるところにより、前項の報告に基き、企業に対する関係の全部又は一部の存続が、その職員の職務遂行上適当でないと認めるときは、その旨を当該職員に通知することができる。
国家公務員は、営利企業や団体の役員を兼職したり、営利企業を運営したりすることは、禁じられています。
したがって、営利目的によるアパート経営は禁止されています。
しかし、法律で規定されている範囲内であれば、副業に該当しないため、アパート経営が可能です。
１－１－２．国家公務員法：第104条；他の事業または事務の関与制限
国家公務員法第104条を引用します。
国家公務員法第百四条（他の事業又は事務の関与制限）
職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
国家公務員は、営利企業以外でも、団体の役員や顧問に就任し、その団体の事業に従事することは禁じられています。
しかし、内閣総理大臣や所属する部署の上司から許可を得られれば、営利目的としての副業を認められる場合もあります。
１－１－３．地方公務員法：第38条；営利企業への従事等の制限
地方公務員法第38条を引用します。
地方公務員法第三十八条（営利企業への従事等の制限）
職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。
２ 人事委員会は、人事委員会規則により前項の場合における任命権者の許可の基準を定めることができる。
地方公務員は、国家公務員と同様に、営利企業の役員を兼職したり、営利企業を運営したり、報酬を受け取って仕事をすることは禁じられています。
しかし、人事委員会の許可を得られれば、営利目的としての副業を認められる場合もあります。
１－２．公務員の副業禁止の理由を挙げる法律
１－２－１．国家公務員法：第99条；信用失墜行為の禁止
国家公務員法第99条を引用します。
国家公務員法第九十九条（信用失墜行為の禁止）
職員は、その官職の信用を傷つけ、又は官職全体の不名誉となるような行為をしてはならない。
地方公務員法第33条を引用します。
地方公務員法第三十三条（信用失墜行為の禁止）
職員は、その職の信用を傷つけ、又は職員の職全体の不名誉となるような行為をしてはならない。
公務員は、公務員全体の信用を失うような行為をしてはならないという規定があります。
公務員が、事件・事故を起こしますと、事件・事故を起こした本人のみでなく、所属する中央官庁や地方自治体の信用をも失墜させることになります。
自治体の信用が無ければ、自治体トップが政策を掲げても意味をなさなくなる可能性があるため、信用を落とす行為は禁じられています。
１－２－２．国家公務員法：第100条；秘密を守る義務
国家公務員法第100条の一部を抜粋します。
国家公務員法第百条（秘密を守る義務）
職員は、職務上知ることのできた秘密を漏らしてはならない。その職を退いた後といえども同様とする。
② 法令による証人、鑑定人等となり、職務上の秘密に属する事項を発表するには、所轄庁の長（退職者については、その退職した官職又はこれに相当する官職の所轄庁の長）の許可を要する。
③ 前項の許可は、法律又は政令の定める条件及び手続に係る場合を除いては、これを拒むことができない。
地方公務員法第34条を引用します。
地方公務員法第三十四条（秘密を守る義務）
職員は、職務上知り得た秘密を漏らしてはならない。その職を退いた後も、また、同様とする。
２ 法令による証人、鑑定人等となり、職務上の秘密に属する事項を発表する場合においては、任命権者（退職者については、その退職した職又はこれに相当する職に係る任命権者）の許可を受けなければならない。
３ 前項の許可は、法律に特別の定がある場合を除く外、拒むことができない。
公務員は、自治体として世間に公表する前の情報などの秘密事項を知っている立場にあります。
それらの秘密情報を公表前に漏らさないためにも、副業などを禁止しています。
公務員としての職務以外の副業を通して、秘密情報が事前に外部へ漏れますと、自治体の信用失墜に繋がる恐れがあります。
１－２－３．国家公務員法：第101条；職務に専念する義務
国家公務員法第101条の一部を抜粋します。
地方公務員法第35条を引用します。
地方公務員法第三十五条（職務に専念する義務）
職員は、法律又は条例に特別の定がある場合を除く外、その勤務時間及び職務上の注意力のすべてをその職責遂行のために用い、当該地方公共団体がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。
公務員は、国民・市民のために働き、サービスを提供する立場にあるため、勤務時間においては職務に専念する義務があります。
公務員が副業を始めますと、副業に気を取られて本業に専念することができなくなり、国民・市民へのサービスに支障をきたす恐れがあります。
したがって、その様な弊害を生じさせないためにも、公務員は副業を禁止されています。
２．アパート経営を公務員が実施するための条件
公務員は、原則副業を禁止されていますが、「人事院規則14-8」において規定されている３つの条件を満たせば、副業に該当せずアパート経営を行うことが可能です。
２－１．人事院規則14-8おいて示された条件
国家公務員法関係法令である「人事院規則14-8」の一部を抜粋します。
人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
第１項関係
４ 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
一 農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏等 大規模に経営され客観的に営利を主目的とすると判断される場合
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ 駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
（4）（1）又は（2）に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合三 太陽光電気（太陽光発電設備を用いて太陽光を変換して得られる電気をいう。以下同じ。）の販売 販売に係る太陽光発電設備の定格出力が１０キロワット以上である場合
５ 「人事院が定める場合」は、次に掲げる場合とする。
一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
(1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
(2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
(3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。
以上の「人事院規則14-8」の抜粋部分を要約しますと、
①５棟10室以上のアパート経営は不可、４棟９室以下のアパート経営は可能
②10件以上の土地の賃貸は不可、９件未満の土地の賃貸は可能
③不動産経営の対象が、劇場・映画館・ゴルフ練習場などの娯楽集会・遊戯などの施設、旅館、ホテル経営は不可、アパート経営は可能
④駐車建物・機械式駐車場は不可、青空駐車場は可能
⑤駐車台数が10台以上は不可、９台以下なら可能
⑥不動産年間収入が500万円以上は不可、500万円未満なら可能
⑦太陽光発電の販売が10ｋｗ以上なら不可、10ｋｗ未満なら可能
⑧自主管理は不可、管理委託は可能
となります。
下記では、アパート経営に直接関わる上記の①⑤⑥⑧について解説します。
２－２．条件１：５棟10室未満の規模で実施
「人事院規則14-8」によりますと、５棟10室以上のアパート経営は不可となります。
４棟９室以下のアパート経営であれば可能です。
間取りの規定はありませんので、単身者向けやファミリー向けの間取り設定は自由です。
また、駐車台数が10台以上は不可となり、９台以下であれば可能です。
【事例１】
アパート経営が可能なケースと不可のケースを下表にまとめます。
小規模でのアパート経営（４棟９室以下、駐車台数９台以下）であれば、副業に該当せず、堂々と行うことが可能です。
２－３．条件２：家賃収入は、年間500万円未満
「人事院規則14-8」によりますと、年間家賃収入が500万円以上のアパート経営は不可となります。
500万円未満のアパート経営であれば可能です。
【事例２】
アパート経営が可能なケースと不可のケースを下表にまとめます。
家賃収入が500万円を上回る場合、家賃や戸数、駐車台数を調整する必要があります。
２－４．条件３：自主管理を行わない
公務員は、アパート経営の自主管理を行ってはならず、管理会社に依頼する必要があります。
アパートの管理業務には、入居者募集や賃貸料の集金、建物の維持管理、入居者トラブルの解決など、数多くの仕事をこなす必要があります。
これらの管理業務を行いますと、公務員としての職務に専念できなくなるため、自主管理を禁じています。
公務員としての職務を最優先にし、国民や市民など公共のために働く事が、規定されています。
２－５．アパート経営の実施には申請が必要
公務員が、相続や贈与などにより、条件の範囲を超えるアパートを引き継がざるを得ないケースもあります。
その際、所属する自治体の上司などに、アパート経営の申請を行なえば、認可されることもあります。
２－５－１．条件の範囲を超えても申請すれば承認されるケース有り
公務員の中には、先祖代々の土地を受け継がざるを得ない立場の人も、少なからずいます。
その中には、大規模なアパートやマンション、倉庫、店舗といった不動産物件もあります。
アパートの場合、５棟10室以上の規模の物件を、相続や贈与などで引き継がざるを得ない立場の人もおられます。
また、人事異動に伴い遠方へ転勤になった場合、今まで住んでいた自宅に住めなくなり、貸家として賃貸する場合もあります。
その際、自宅の敷地内に10台以上の駐車場があるなど、条件の範囲を超えるケースもあります。
条件の範囲を超える場合、必要書類を添えて、所属する自治体の上司へ申請すれば、アパート経営や駐車場経営を認可されることもあります。
２－５－２．条件の範囲を超えた場合の申請書類
やむを得ない理由により、アパートなどの不動産経営をせざるを得ない立場になった場合、
・所属する自治体の上司
・人事課の担当者
などに相談し、必要書類を添えて申請を行いますと、認可される可能性があります。
必要書類としては、
・自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
・不動産管理会社との管理委託契約書
・物件概要書：アパートの位置図、配置図、平面図、立面図、など
・賃貸条件一覧表
の４点になります。
（出所：人事院）※４
２－５－３．申請時期
申請時期についての規定は特にありませんが、実際にアパート経営を始める前や、相続や贈与をする前の方が賢明です。
万が一、承認されなかった場合、多額の損失を出す可能性があるからです。
また、申請には時間を要する場合もありますので、余裕を持った申請を行うことが良策といえます。
３．アパート経営を公務員が始めるメリット・デメリット
アパート経営を公務員が始めるメリット・デメリットについて解説します。
公務員という立場が、色濃く反映されます。
３－１．アパート経営を公務員が始めるメリット
３－１－１．アパートローンの審査を通過し易い
金融機関の融資審査は、主に申請者の属性（社会的信用度など）や担保力、申請物件の収益性の３点を評価します。
その中でも、特に申請者の属性を重要視します。
金融機関は、公務員に対して属性が高いと判断し、融資審査を通過し易くする傾向にあります。
年収も安定し、リストラのリスクも民間企業と比較しますと非常に小さいため、積極的に融資する傾向にあります。
３－１－２．アパートローンの金利が低い
金融機関は、公務員を属性が高く安定した職場環境・年収であると審査し、金利においても優遇する傾向にあります。
したがって、公務員は、低金利での融資を受けられる立場にあります。
アパート経営にとって、低金利で始められることは、ＲＯＩ（投資収益率）を改善し、キャッシュフロー（手残り額）が増加するため、好条件となります。
低金利で融資を受けられることが、最大のメリットといえます。
なお、ＲＯＩの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
また、キャッシュフローの詳しい内容につきましては、下記の記事をご覧ください。
３－１－３．不労所得になる
満室経営を維持することが条件となりますが、アパート経営を軌道に乗せることで、公務員としての給料以外にも、家賃収入が発生します。
また、不動産管理会社が、入居者目線で安定した入居者管理・建物管理を行うことができれば、大家は手間いらずとなり不労所得となります。
ただし、不労所得を可能にするのは、できる不動産管理会社に管理委託できるか否かによります。
３－１－４．相続税対策になる
公務員によるアパート経営に限ったことではありませんが、アパート経営は、相続税対策として非常に有効です。
全ての資産が、金融資産（現金・預金・貯金・株式・証券など）の状態で相続しますと、相続税評価は100％となり、所有する資産の全額に対して税率がかけられ、相続税額が算出されます。
しかし、アパート経営をすることにより、アパート部分の土地・建物に対する相続税評価は、約50％まで落とすことができます。
加えて、金融機関からの融資額残高も相続税評価額から差し引くことができますので、大幅に相続税額を落とすことができます。
なお、アパート経営の相続税対策については、下記の記事をご覧ください。
３－２．アパート経営を公務員が始めるデメリット
３－２－１．事業経験不足から失敗する可能性有り
公務員の職務内容は、公共性が高い仕事であるため、ビジネス感覚（損益感覚）が希薄になりがちです。
仕事の性格上、仕方のないことですが、アパート経営を始めますと、仕方がないでは済まされません。
投資額が大きいだけに、アパート経営が傾きますと、命取りになるリスクもあります。
法律上、自主管理は許されず、不動産管理会社に管理委託する必要があります。
その点に甘んじて経営を任せっきりにし、
・入居者状況確認
・建物・設備の劣化・損傷確認
・入出金確認
・管理会社の業務確認
などが疎かになり、アパート経営がおろそかになり易くなります。
金融機関の審査を通過しても、アパート経営の安全が保障される訳ではありません。
あくまでも大家としての経営手腕が問われることを、認識する必要があります。
重要なことは、現場を直視することであり、全てのヒントや解決策が、現場に網羅されています。
３－２－２．原則、副業禁止による周囲からの視線
公務員は原則として副業禁止ですが、上記「２－１．人事院規則14-8において示された条件」において解説した範囲内であれば、堂々とアパート経営を法に抵触することなくできます。
しかし、そのことを知る人はごく少数であり、アパート経営をしていることが知られると、周囲から間違った疑義の目で見られる可能性があります。
４．アパート経営を公務員が始める際の注意点
アパート経営を公務員が始める際の注意点は、
・「条件の範囲」を超えた場合、懲戒処分の可能性有り
・不動産管理会社の選択を間違えると、不労所得にならない！
などが挙げられます。
４－１．「条件の範囲」を超えた場合、懲戒処分の可能性有り
上記「２－１．人事院規則14-8において示された条件」において解説した範囲内であれば、副業に該当せず、アパート経営を行うことができます。
しかし、条件の範囲を超えるアパート経営の場合、規定に則った申請を行い、所属する自治体責任者の許可を受ける必要があります。
そのことを怠りますと、懲戒処分を受け、最悪の場合には懲戒免職処分となります。「バレない」と安易に考えていますと、案外簡単に「バレる」ものです。
「バレる」きっかけは、住民税の特別徴収額が変わるタイミングやSNSによる情報発信での密告が、比較的多くなります。
実際に懲戒処分→懲戒免職処分となった事例が、佐賀県の消防局にあります。（※５）
４－２．不動産管理会社の選択を間違えると、不労所得にならない！
公務員の大家に限ったことではありませんが、管理委託する場合、不動産管理会社の選択を間違えますと、不労所得にならないどころかアパート経営もままならない事態に陥ります。
筆者の意見ですが、不動産業界はモラルの低い業界であり、信用できる不動産会社は全体の２割程度と考えています。
したがって、その中から優れた不動産会社を見つけ出すことが必要です。
特に公務員の場合、自主管理が許されていませんので、管理委託する不動産管理会社の出来不出来が、アパート経営の根幹を左右します。
４－２－１．不動産管理会社と不動産仲介会社との違い
不動産管理会社と不動産仲介会社との違いを下表にまとめます。
管理と仲介を併せ持つ不動産仲介管理会社もあります。
物件の管理を委託する場合、管理に特化した不動産管理会社に委託することをおすすめします。
理由は、不動産仲介管理会社に委託しますと、自社の都合で入居者を決める会社も中にはあります。
管理に特化した不動産管理会社の場合、大家の立場で入居者を決める環境下にあるからです。
４－２－２．不動産管理会社を選択する際の基準
大谷義武著「オーナー社長のための収益物件活用術」の中に、
「優良な管理会社選びのチェックポイント」
があります。
筆者も共感する内容でしたので、引用します。
□ 管理実績 管理戸数2,000戸以上・入居率90％以上
□ 管理と仲介が分離しているか（首都圏）
□ エリア内のシェアが一番か（地方都市）
□ 収益物件の売買のノウハウがあるか
□ 管理会社（担当者）との相性
５．アパート経営を公務員が行う目安・シミュレーション
アパート経営を公務員が行う場合、規定内に収まる物件を想定して、シミュレーションを行います。
【事例３】
２階建て木造アパートを新築した場合のシミュレーションを行います。
アパートの条件設定を下表にまちめます。
表４のアパート経営のシミュレーション結果を下表にまとめます。
６．まとめ
以上、
１．アパート経営は公務員でも可能
２．アパート経営を公務員が実施するための条件
３．アパート経営を公務員が始めるメリット・デメリット
４．アパート経営を公務員が始める場合の注意点
５．アパート経営を公務員が行う目安・シミュレーション
について解説しました。
公務員は原則、副業禁止ですが、
を全て守れば、アパート経営は副業として取扱いされません。
公務員は金融機関の融資審査の際、属性においては高い評価となり、通過し易い立場にあり、しかも低金利になる可能性が高くなります。
しかし、職務の性格上、公益事業に携わっているために事業感覚（損益感覚）に欠ける点があり、それを補うだけの優秀な不動産管理会社を見出す必要があります。
相続や生前贈与などで、アパート経営を引き継がざるを得ず、条件の範囲を超えてしまう場合、所属する自治体の責任者もしくは人事課に相談し、必ず申請するようにしましょう。
７．参考・引用Webサイト
※１ 「国家公務員法」
e-GOV 法令検索
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=322AC0000000120
※２ 「地方公務員法」
e-GOV 法令検索
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000261_20210706_503AC0000000075
※３ 「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」
人事院
人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について (jinji.go.jp)
※４ 「自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」
人事院
※５ 「賃貸収入7千万円の消防士を懲戒免職」（佐賀広域消防局）
佐賀新聞Live
賃貸収入７千万円の消防士を懲戒免職「損をしてまで売るつもりはない」 佐賀広域消防局｜行政・社会｜佐賀新聞ニュース｜佐賀新聞LiVE (saga-s.co.jp)
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