不動産経営と不動産投資の違い：不動産オーナーの経営スタンスの違い

2021年12月5日2022年2月11日

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不動産の活用を検討する際、「不動産経営」と「不動産投資」という言葉があります。

「不動産経営と不動産経営に違いはあるのだろうか？」

と疑問に感じられた方はいませんか？
実は、事業経営と運用方法の違いであり、不動産に対する本質的な経営姿勢の違いでもあります。

ポイントは、不動産経営に重点を置くか否かです。

詳しくはプロフィールをご覧ください。

＜目　次＞

１．不動産投資は運用方法の一つ

投資には、株式投資やFX投資・投資信託・公社債投資・RIET・個人年金保険などの金融投資や現物である土地・建物に投資する不動産投資があります。
したがって、不動産投資は、運用方法の一つです。

投資は、現在保有する資金を投入し、資本の増加を図ると同時に、リスクを抱えることも意味します。
投資をリスクの度合いにより分類しますと、下表の通りです。

不動産投資は、リスクとリターン（利回り）が中間に位置します。
リスクとリターンのバランスを重視する人にとっては、検討し易い投資といえます。

ただし、不動産投資においても、リターン（収益性）が高い不動産ほど、リスクの割合も高くなる傾向にあります。
例えば、アパート・マンション経営の場合、
・大都市部の場合：価格が高いので、リターン（利回り）は低くなるが、空室率などのリスクも低くなる。
・地方都市の場合：価格は安いので、リターン（利回り）は高くなるが、空室率などのリスクも高くなる。
などです。

なお、地方都市でのアパート経営については、下記の記事をご覧ください。

１－１．不動産投資は不動産経営までは考えない

不動産投資を行う場合、不動産経営に対して甘く考えている人が多く見受けられます。
中には、自主管理はおろか管理会社へ管理委託もせず、いきなり「一括借り上げ」を依頼して、運営を行うケースもあります。
しかし、空室リスクを補うために「一括借り上げ」を採用した投資家は、一括借り上げのリスクの高さに後日気づきます。
結果として、収益がほとんど出ないばかりか赤字となり、株式投資のように損切りする感覚で、不動産を売却する事例が多数あります。
不動産投資のために、アパート・マンションの様な収益物件を購入しても、不動産経営を行う考えに至っていない投資家が多くいます。

１－２．不動産投資は不動産経営に対する考えが甘い

収益物件に投資し、不動産オーナーになったとしても、不動産経営に対する考えが甘く、何も準備をしていない投資家も見受けられます。
不動産経営を自主管理か管理会社に管理委託して始めたところで、知識やスキルが無ければ、

　・入居者からの要望やクレーム
　・建物・設備の劣化・損傷
　・管理会社からの伝達事項

などに対して迅速に応えることはできません。
結果として、すぐに手放す羽目に陥ります。

１－３．これまでの不動産投資のメリットは通用しない

金融投資と比較して、これまでの不動産投資のメリットは、

①土地・建物の現物資産を所有できる
②毎日の収益の変動幅が小さい
③不労所得：オーナーの手間がかからない
　（一括借り上げ、管理委託）
④不動産に関するオーナーのスキルや知識は不要

などです。
上記事項の③、④に関しては、通用しなくなっていますので、うのみにしますと命取りになります。

不動産経営が不労所得になるのは、自主管理で不動産経営を行い、入居者管理・建物管理において、そつなくこなせる様になったオーナーに限ります。
そこに至るまでには、通常約３年かかります。
また、不動産に関するオーナーのスキルや知識は必須です。
筆者の場合、アパート経営・区分マンション経営、戸建て賃貸経営を自主管理で行っていますが、不労所得といえるまでに、やはり３年かかりました。

１－４．メリットが通用しない背景には人口減少

これまでの不動産投資のメリットが通用しない背景には、2008年をピーク（１億2,808万人）とした人口減少問題があります。

日本の人口推移（出所：厚生労働省） — Δ図２．日本の人口推移
（出所：厚生労働省）※１

日本の人口は、右肩下がりの状況であり、住宅系賃貸不動産の需要は減少します。
特に地方部において、人口減少が激しく、不動産投資は、益々立地選定の重要度が大きくなります。

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２．不動産経営は事業経営の一つ

不動産経営は事業経営の一つです。
不動産経営に対して準備して臨む人は、成功確率が上がります。
不動産経営のノウハウ・スキルを習得し成功しますと、不動産投資の成功確率が上がります。

２－１．不動産経営で儲けるには？

不動産経営で儲けるためには、総収支となるキャピタルゲイン（売買差益）とインカムゲイン（家賃収支）との和が、プラスになる必要があります。

　キャピタルゲイン　＋　インカムゲイン
　＝（売却価格　―　購入価格）＋（家賃収入　―　支出）　＞　０　：　成功

　キャピタルゲイン　＋　インカムゲイン　＜　０　：　失敗

２－１－１．キャピタルゲイン（売買差益）をプラス

キャピタルゲイン　＝　売却価格　―　購入価格　＞　０

しかし、不動産経営を怠り、家賃収入が低下し、利回りが悪化しますと、

キャピタルロス　　＝　売却価格　―　購入価格　＜　０

になる可能性が高くなります。

２－１－２．インカムゲイン（家賃収支）をプラス

インカムゲイン　＝　家賃収入　―　必要経費　―　ローン返済額　＞　０

しかし、不動産経営を怠り、家賃収入が低下しますと、インカムロスになる場合もあります。

インカムロス　　＝　家賃収入　―　必要経費　―　ローン返済額　＜　０

２－２．キャピタルゲインとインカムゲインの収支結果

キャピタルゲインとインカムゲインの合計によるアパート経営の判定を下表にまとめます。

Δ表３．インカムゲインとキャピタルゲインの
合計によるアパート経営の判定（目安）

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３．不動産投資と不動産経営の違い

不動産投資は、キャピタルゲイン（売買差益）重視の側面があります。
そこには、不動産経営を軽視する嫌いがあります。
また、不動産の所有期間は、傾向として短くなります。
不動産投資の結果は、キャピタルゲインとインカムゲインの総和の金額になります。

不動産経営は、インカムゲイン（家賃収支）重視の側面があります。
不動産の所有期間は、傾向として長くなります。
不動産経営の結果は、不動産投資と同様に、キャピタルゲインとインカムゲインの総和の金額になります。

不動産投資と不動産経営は、別々のものではなく、車の両輪のような関係です。
片方だけでは成り立ちません。

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４．不動産オーナーには、不動産投資も不動産経営も必要

不動産投資と不動産経営は、不動産オーナーにとって両方とも必要なスキルでありノウハウです。

４－１．不動産オーナーにはバランスが必要

不動産投資（売買差益）だけでプラスにすることは難しく、所有期間に不動産経営（家賃収支）においてもプラスを出す必要があります。
一方、不動産経営だけでプラスにすることも難しく、不動産投資においてもプラスを出す必要があります。
したがって、不動産オーナーは、不動産投資と不動産経営をバランス良く行うことが、成功への鍵と言えます。