専門用語解説

か行

還元利回りは、不動産の純利益から不動産価格を計算するときに使用する利回りです。

不動産評価額　＝　年間純利益　÷　還元利回り（％）×　100

キャッシュフローは、家賃収入からローン返済額や必要経費を差し引いた手残り額です。

キャッシュフロー　＝　収入―支出
　　　　　　　　　＝　家賃収入―（必要経費＋ローン返済額）
　　　　　　　　　＝　家賃収入―（必要経費＋利息＋元金）

アパート経営の場合、ローン返済額、必要経費、空室率を考慮したキャッシュフローの割合は、約20％です。

アパート１棟の年間空室率は、下記の計算式で算出できます。

空室率　＝（空室戸数　×　空室月数）÷（全戸数　×　12か月）×　100（％）

地域ごとの賃貸住宅の空室率という考え方もあります。
例えば、都道府県ごとの賃貸住宅の空室率は、下図の通りです。

「見える賃貸経営　全国の賃貸用住宅の空室率一覧」
（出所：LIFULL HOME’S）

再調達価格は、建物を建てる場合に、国税庁のＷＥＢサイトに記載されている数値（1㎡当たりの建築費用）を使います。

「建物の標準的な建築価格表（単位：千円／㎡）」（出所：国税庁）

実質利回り　＝（満室賃料　―　必要経費）÷（物件購入価格　＋　購入時諸経費）×　100（％）

空室率を考慮した実質利回りの計算式は、

実質利回り　＝（満室賃料　―　必要経費）÷（物件購入価格　＋　購入時諸経費）×（100　―　空室率）（％）

収益還元法は、不動産の収益性に着目し、アパートが生み出す利益（家賃収入―必要経費）を還元利回りで割り、アパート価格を計算する方法です。
直接還元法とＤＣＦ法の２種類あります。

表面利回り　＝　満室賃料　÷　物件購入価格　×　100（％）

法定耐用年数は、通常の使われ方をした場合、建物が大規模修繕工事などを行わずに、どれだけ使用することができるかを基準に定められた期間です。
建築構造により異なります。

ローン返済比率は、毎月の家賃収入（満室時）に占めるローン返済額の割合です。

ＲＯＩ　＝（満室賃料　―　必要経費　―　ローン返済額）÷（物件購入価格　＋　購入時諸経費）×　100（％）

空室率を考慮したＲＯＩの計算式は、

ＲＯＩ　＝（満室賃料　―　必要経費　―　ローン返済額）÷（物件購入価格　＋　購入時諸経費）×（100　－　空室率）（％）

路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことです。
路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。